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Einblicke, Ratgeber und Neuigkeiten rund um Immobilien in Montenegro

Grundstückskauf in Montenegro 2026: Was dürfen Ausländer kaufen?

27. Oktober 2026

Wer in Montenegro ein Grundstück kaufen möchte, sollte nicht nur auf Lage und Preis achten. Besonders bei Küstengrundstücken ist entscheidend, ob der Erwerb rechtlich möglich ist und ob tatsächlich gebaut werden darf. Eigentumsrecht, Grundstückskategorie und Baurecht sind drei unterschiedliche Fragen. Welche Immobilien dürfen Ausländer kaufen? Ausländische Staatsbürger dürfen in Montenegro Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und geeignete Baugrundstücke erwerben. Eine montenegrinische Gesellschaft ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet und das Eigentum im Immobilienkataster eingetragen. Für bestimmte Grundstückskategorien gelten jedoch Einschränkungen. Welche Grundstücke dürfen Ausländer nicht direkt erwerben? Das montenegrinische Recht beschränkt den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern, Inseln, bestimmten geschützten Gebieten und Grundstücken innerhalb eines ein Kilometer breiten Grenzstreifens. Eine Ausnahme gilt für bis zu 5.000 m² Agrar- oder Waldfläche , wenn gleichzeitig ein bestehendes Wohnhaus auf dem Grundstück erworben wird. Ein unbebautes Agrargrundstück fällt nicht unter diese Ausnahme. Kauf über eine montenegrinische Gesellschaft Bestimmte Grundstücke können über eine montenegrinische Gesellschaft (D.O.O.) erworben werden, auch wenn diese vollständig einem Ausländer gehört. Dabei wird jedoch die Gesellschaft Eigentümerin. Buchhaltung, Verwaltung und steuerliche Verpflichtungen verursachen zusätzliche Kosten. Außerdem hebt eine Gesellschaft keine Bau- oder Umweltschutzbeschränkungen auf. Grundstück am Meer: Ist Bauen erlaubt? Ein Meerblick oder benachbarte Häuser bedeuten nicht automatisch, dass ein Grundstück bebaut werden darf. Entscheidend sind zwei Dokumentenbereiche: Immobilienkataster (list nepokretnosti): Eigentümer, Grundstücksdaten und eingetragene Belastungen. Planungsunterlagen und UTU: Zulässige Nutzung, Gebäudegröße, Geschosszahl und weitere Bebauungsbedingungen. Auch der Begriff DUP (detaillierter Bebauungsplan) ist verbreitet. Maßgeblich sind jedoch die jeweils geltenden Planungsdokumente. An der Küste können zusätzliche Vorschriften zum Küstengebiet ( morsko dobro ) gelten. Kann Agrarland zu Bauland werden? Eine Umwidmung ist nur nach den gesetzlichen Verfahren möglich und hängt von der geltenden Raumplanung ab. Versprechen wie „Das Grundstück wird bald Bauland“ bieten keine Sicherheit. Eine Umwidmung kann Jahre dauern oder ganz ausbleiben. Deshalb unterscheiden sich Grundstücke mit bestätigten Baumöglichkeiten wesentlich von Agrarflächen mit ungewisser Entwicklungsperspektive. Was sollte vor der Anzahlung geprüft werden? Vor dem Kauf sind Eigentumsverhältnisse, Katasterdaten, Belastungen und die Grundstückskategorie zu kontrollieren. Bei Bauvorhaben müssen zusätzlich Planungsunterlagen, UTU, zulässige Bebauung, Zufahrtsrechte und Infrastruktur geprüft werden. Wichtig: Ein Grundstück besitzen zu dürfen bedeutet nicht automatisch, darauf bauen zu dürfen. Fazit Ausländer können in Montenegro Wohnungen, Häuser und geeignete Baugrundstücke grundsätzlich direkt erwerben. Für Agrarland, Wälder und bestimmte andere Flächen gelten Einschränkungen. Bei Grundstücken ist deshalb nicht nur der Kaufpreis entscheidend, sondern vor allem die rechtlich zulässige Nutzung. Ein schöner Meerblick ersetzt keine gültigen Bau- und Planungsunterlagen.

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Immobilienmakler in Montenegro 2026: Was hat sich geändert?

9. September 2026

Der Immobilienmarkt in Montenegro war lange vergleichsweise wenig reguliert. Besonders für ausländische Käufer war nicht immer leicht zu erkennen, ob sie mit einer professionellen Agentur oder einem privaten Vermittler zusammenarbeiten. Das ändert sich. Das Gesetz über die Vermittlung beim Verkauf und bei der Vermietung von Immobilien – Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti – führt ein neues System mit Vermittlerregister, Fachprüfung, Berufshaftpflichtversicherung und klareren Regeln für die Zusammenarbeit mit Kunden ein. Das Gesetz wurde 2025 eingeführt, 2026 begann die praktische Umsetzung der neuen Struktur. Das Vermittlerregister Ein zentraler Bestandteil ist der Registar posrednika , das Register der Immobilienvermittler. Im September 2026 veröffentlichte das Wirtschaftsministerium das Registrierungsverfahren. Eine eingetragene Firma allein reicht nicht aus. Vermittler müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und Nachweise über das Unternehmen sowie die berufliche Qualifikation der zuständigen Makler vorlegen. Für Käufer entsteht damit eine offizielle Kontrollmöglichkeit. Eine professionelle Website, viele Angebote oder eine starke Präsenz in sozialen Medien beweisen noch nicht den rechtlichen Status einer Agentur. Fachprüfung und Versicherung Das neue System sieht eine Fachprüfung – stručni ispit – mit schriftlichem und mündlichem Teil vor. Damit soll ein Mindeststandard für Personen geschaffen werden, die Immobilientransaktionen professionell begleiten. Zusätzlich ist eine Berufshaftpflichtversicherung erforderlich. Die Mindestdeckung beträgt 20.000 Euro pro Versicherungsfall und insgesamt 60.000 Euro innerhalb eines Versicherungsjahres . Die Versicherung garantiert nicht, dass jedes Problem mit einer Immobilie ersetzt wird. Sie macht jedoch einen wichtigen Unterschied deutlich: Professionelle Vermittlung bedeutet nicht nur Provision, sondern auch Verantwortung. Vermittlungsvertrag und Immobilienwerbung Vor einer Transaktion sollte klar sein, welche Leistungen die Agentur erbringt, wie hoch die Provision ist, wer sie bezahlt und wann sie fällig wird. Auch die Immobilienwerbung soll transparenter werden. Bisher konnte dasselbe Objekt bei mehreren Vermittlern mit unterschiedlichen Preisen oder Angaben erscheinen. Die neuen Regeln stärken die Verbindung zwischen der Vermarktung einer Immobilie und der Berechtigung des Vermittlers, sie anzubieten. Was sollten Käufer prüfen? Vor einer Anzahlung sollte geklärt werden: Ist der Vermittler ordnungsgemäß registriert? Wer betreut die Transaktion und verfügt über die erforderliche Qualifikation? Besteht eine Berufshaftpflichtversicherung? Wie sind Provision und Vermittlungsvertrag geregelt? Welche Unterlagen werden geprüft, bevor Geld gezahlt wird? Dabei bleibt eine wichtige Grenze: Die Registrierung einer Agentur ersetzt nicht die rechtliche Prüfung der Immobilie. Eigentumsverhältnisse, Katasterdaten, Belastungen und Dokumentation müssen weiterhin kontrolliert werden. Bei Neubauten kommt der rechtliche Status des Projekts hinzu. Die sinnvolle Reihenfolge lautet daher: Zuerst den Vermittler prüfen – danach die Immobilie selbst. Montenegro entwickelt seinen Immobilienmarkt damit schrittweise zu einem stärker regulierten professionellen System. Für Agenturen bedeutet das zusätzliche Anforderungen. Käufer erhalten dafür mehr Transparenz und eine weitere Schutzebene vor einer wichtigen Immobilientransaktion.

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Budva oder Bečići: Wo lohnt sich der Wohnungskauf 2026?

25. August 2026

Budva und Bečići liegen nur wenige Autominuten voneinander entfernt. Für Urlauber wirken sie fast wie ein gemeinsamer Küstenabschnitt. Für Immobilienkäufer sind die Unterschiede jedoch deutlich größer. Budva ist eine Stadt, die auch außerhalb der Saison lebt. Bečići ist stärker auf Strand, Ferienimmobilien, moderne Wohnanlagen und saisonalen Tourismus ausgerichtet. Deshalb sollte die erste Frage nicht lauten: „Wo ist der Quadratmeter günstiger?“, sondern: „Wofür kaufe ich die Wohnung?“ Budva: Stadtleben am Meer Der größte Vorteil Budvas ist die Vielseitigkeit. Supermärkte, Schulen, Restaurants, medizinische Einrichtungen und andere Dienstleistungen funktionieren weitgehend das ganze Jahr. Eine Wohnung kann deshalb für den Eigenbedarf, langfristige Vermietung, Ferienvermietung oder einen späteren Verkauf interessant sein. Im Sommer wird es allerdings voller. Verkehr und Parkplatzmangel können in bestimmten Vierteln zum Problem werden. Auch die Qualität des Immobilienbestands unterscheidet sich stark. Deshalb reicht es nicht, eine Wohnung nur nach Fotos und Quadratmeterpreis auszuwählen. Bečići: stärker auf Urlaub ausgerichtet Bečići ist besonders für Käufer interessant, für die das Meer ein wesentlicher Teil der Kaufentscheidung ist. Der Strand ist rund zwei Kilometer lang, und in den vergangenen Jahren sind zahlreiche moderne Wohnprojekte entstanden. Doch auch innerhalb von Bečići gibt es große Unterschiede. Eine Wohnung nahe am Strand und ein Apartment weit oberhalb der Küstenstraße können offiziell zur gleichen Lage gehören, für Mieter und Käufer aber völlig unterschiedliche Produkte sein. Steigung, tatsächlicher Fußweg zum Meer, Aussicht, Parkplatz und Gebäudequalität beeinflussen die Attraktivität erheblich. Wie unterscheiden sich die Preise? 2026 lässt sich nicht mehr pauschal behaupten, dass Bečići günstiger als Budva ist. In vielen Marktsegmenten bewegen sich beide Standorte in vergleichbaren Preisbereichen. In Budva kosten zentrale Lagen, hochwertige Neubauten und Wohnungen mit Meerblick entsprechend mehr. In Bečići können Neubauprojekte, erste Meereslinie und freie Aussicht ebenfalls hohe Preise erreichen. Durchschnittspreise geben Orientierung. Gekauft wird jedoch keine Statistik, sondern eine konkrete Wohnung. Was ist für Investoren interessanter? Für langfristige Vermietung hat Budva häufig Vorteile. Die Stadt funktioniert ganzjährig und erreicht damit einen breiteren Mieterkreis. Bečići ist stärker vom Tourismus geprägt. Gute Wohnungen in Strandnähe mit Terrasse, Meerblick und Parkplatz können während der Saison eine hohe Nachfrage erzielen. Eine feste Rendite allein aufgrund der Lage zu versprechen, wäre jedoch unseriös. Entscheidend sind Kaufpreis, tatsächliche Auslastung, Mietpreis, Verwaltungskosten, Steuern und laufende Ausgaben. Eine Investition sollte deshalb immer für das konkrete Objekt berechnet werden. Budva oder Bečići? Budva ist meist die naheliegendere Wahl für dauerhaftes Wohnen, langfristige Vermietung und Käufer, die eine möglichst vielseitige Immobilie suchen. Bečići ist besonders interessant, wenn Strand, eigener Urlaub und touristische Vermietung im Vordergrund stehen. Für Investoren ist der Name des Ortes letztlich zweitrangig. Kaufpreis, Mikrolage, Gebäudequalität, Grundriss, Aussicht, Parkplatz, Dokumentation und Verwaltungskosten sind wichtiger. Budva und Bečići liegen geografisch dicht beieinander. Auf dem Immobilienmarkt stehen sie jedoch für zwei unterschiedliche Strategien

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Der Immobilienmarkt in Budva und an der Budva Riviera 2026: Warum diese Region Montenegros führender Immobilienstandort bleibt

6. August 2026

Budva und die Budva Riviera bleiben das Zentrum des Immobilienmarktes in Montenegro. Neue Wohnanlagen, starker Tourismus und die Nachfrage ausländischer Käufer machen die Region zu einem der liquidesten Standorte des Landes. Marktentwicklung 2026 Nach dem Preisanstieg von 2022 bis 2024 wächst der Markt heute stabiler. Käufer achten stärker auf Bauqualität, rechtliche Sicherheit und Ausstattung. Moderne Projekte entwickeln sich besser als ältere Gebäude ohne Parkplatz, Aufzug oder vollständige Unterlagen. Immobilienpreise Mitte 2026 liegen die Preise meist zwischen 2.800 und 4.200 €/m² . Hochwertige Neubauten und gute Bestandswohnungen kosten 3.100–3.800 €/m² , Immobilien in erster Meereslinie 4.000–6.500 €/m² oder mehr, günstigere Objekte 2.200–2.900 €/m² . Der mittlere Angebotspreis in Budva beträgt etwa 3.300–3.550 €/m² . Warum steigen die Preise? Im vergangenen Jahr stiegen die Preise um rund 8–12 % . Besonders gefragt sind moderne Anlagen mit Tiefgarage, guter Infrastruktur und professioneller Verwaltung. Bleibt der Tourismus stabil, ist ein weiteres Wachstum von 5–9 % jährlich möglich. Was bestimmt den Wert? Entscheidend sind Lage, Meerblick, Bauqualität, Parkplatz, Aufzug, rechtlich einwandfreie Unterlagen und Vermietungspotenzial. Gut geplante Neubauten halten ihren Wert deshalb oft besser als ältere Objekte näher am Meer. Wer kauft Immobilien? Die meisten Käufer kommen aus Europa, Israel, der Türkei und anderen Ländern. Viele investieren zur Vermietung, andere kaufen für den Eigenbedarf und als langfristige Kapitalanlage. Lohnt sich eine Investition? Budva und die Budva Riviera gehören weiterhin zu den stärksten Immobilienmärkten Montenegros. Die Mietnachfrage bleibt hoch, und gute Objekte lassen sich relativ leicht weiterverkaufen. Entscheidend sind heute Projektqualität, rechtliche Sicherheit und die richtige Lage.

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Immobilien in Montenegro kaufen: Schritt-für-Schritt-Verfahren 2026 (Teil 1)

30. Juli 2026

Wer darf Immobilien kaufen? Ausländer (u. a. aus Russland, der EU, den USA, Großbritannien und anderen Ländern) dürfen Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien wie montenegrinische Staatsbürger kaufen. Einschränkungen gelten hauptsächlich für: landwirtschaftliche Flächen ohne Gebäude; Waldgrundstücke; Grundstücke in Grenz- und strategischen Gebieten. Ein Haus mit bis zu 5.000 m² Grundstück (auch bei teilweise landwirtschaftlicher Nutzung) kann meist direkt gekauft werden. Für unbebaute Grundstücke wird häufig eine lokale d.o.o. gegründet. Schritt-für-Schritt-Verfahren 1. Ziele und Budget festlegen Legen Sie fest, ob die Immobilie zum Wohnen, zur Vermietung, als Kapitalanlage oder für eine Aufenthaltserlaubnis gedacht ist. Berücksichtigen Sie zusätzlich Nebenkosten (ca. 5–9 %): Grunderwerbsteuer, Anwalt, Notar, Dolmetscher und Maklerprovision (oft vom Verkäufer getragen). 2. Immobiliensuche und erste Besichtigung Suchen Sie über Makler, Immobilienportale oder direkt beim Bauträger. Empfehlenswert ist eine Besichtigung oder ein Videorundgang. Achten Sie auf: Aussicht, Infrastruktur und Entfernung zum Meer; Zustand des Gebäudes und der Versorgungsleitungen; Parkplätze, Aufzug und Hausverwaltung. 3. Unabhängigen Anwalt beauftragen Dies ist der wichtigste Schritt. Der Anwalt darf weder mit dem Verkäufer noch mit der Agentur oder dem Bauträger verbunden sein. Er fordert einen aktuellen Grundbuchauszug ( List nepokretnosti ) an und prüft: Eigentumsrecht des Verkäufers; fehlende Belastungen (Hypotheken, Pfändungen oder Streitigkeiten); Bau- und Nutzungsgenehmigungen; offene kommunale Abgaben und Steuern. Fortsetzung: Immobilienkauf in Montenegro: Schritt-für-Schritt-Verfahren 2026 (Teil 2) — Vorbereitung des Kaufs, rechtliche Prüfung, notarielle Beurkundung und Zahlungsabwicklung. .

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Immobilien in Montenegro kaufen: Schritt-für-Schritt-Verfahren 2026 (Teil 2)

30. Juli 2026

4. Vorbereitung des Kaufs Nach der Einigung über den Kaufpreis und erfolgreicher rechtlicher Prüfung beginnt die Abwicklung des Kaufs. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird nach der Dokumentenprüfung in der Regel direkt der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet. Ein Vorvertrag ist nicht verpflichtend und wird nur genutzt, wenn die Bedingungen der späteren Transaktion zusätzlich abgesichert werden sollen. Beim Kauf einer Wohnung in einem Neubauprojekt vom Bauträger wird zunächst ein Vorvertrag ( predugovor ) abgeschlossen. Darin werden Kaufpreis, Zahlungsplan, Baufristen und die Verpflichtungen der Parteien festgelegt. Nach Fertigstellung des Gebäudes und Erfüllung aller Vertragsbedingungen wird der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet. Bei einer Anzahlung sollten Rückzahlungsbedingungen und Zahlungsablauf im Voraus festgelegt werden. Die Zahlung sollte per Banküberweisung erfolgen. 5. Vollständige rechtliche Prüfung (Due Diligence) Der Anwalt prüft die gesamte Dokumentationskette, den städtebaulichen Status sowie alle Genehmigungen. Sämtliche Unterlagen werden in eine für Sie verständliche Sprache übersetzt. In dieser Phase kann der Kauf noch mit geringen Verlusten abgesagt werden. 6. Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar Der endgültige Kaufvertrag ( ugovor o kupoprodaji ) wird ausschließlich bei einem staatlichen Notar in montenegrinischer Sprache unterzeichnet. Beherrscht der Käufer die Sprache nicht, ist ein vereidigter Dolmetscher vorgeschrieben. Der Notar überprüft die Identität der Parteien, das Eigentumsrecht und die Rechtmäßigkeit der Transaktion. Die Restzahlung erfolgt in der Regel per Banküberweisung. Seit 2026 muss bei Transaktionen über 10.000 € mindestens eine Partei ein Konto bei einer montenegrinischen Bank besitzen. Barzahlungen über diesem Betrag sind verboten. Fortsetzung: Immobilienkauf in Montenegro: Schritt-für-Schritt-Verfahren 2026 (Teil 3) — Steuern, Eigentumseintragung, Dokumentenerhalt und Immobilienkauf aus der Ferne.

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